Comparez vos scénarios avant d'acheter
LMNP ou nu ? Micro ou réel ? Avec ou sans travaux ? Créez des scénarios d'investissement locatif précis, comparez-les côte à côte, et choisissez la meilleure structure.
+200 simulations créées ce mois-ci
Scénario A
LMNP réel
+187€/mois
Scénario B
Nu réel
−42€/mois
Meilleur
A
+2 748€/an
- écart moyen constaté entre 2 scénarios
- 3 800€
- pour comparer 3 options
- 10 min
- paramètres de calcul intégrés
- 50+
Scénarios comparables
Côte à côte, mêmes critères
Tous les régimes
LMNP, LMP, nu réel, micro-foncier
Cash-flow réel
Ce qu'il vous reste vraiment
Fiscalité précise
Conforme législation 2026
Conçu pour
Décrivez, comparez, décidez
L'outil structure votre réflexion avant l'achat. Vous entrez vos hypothèses, ImmoMind calcule tout et vous montre le meilleur choix.
Décrivez vos options
Prix, loyer, charges, financement, régime fiscal. Créez autant de scénarios que vous voulez : même bien avec des hypothèses différentes, ou des biens différents à comparer.
Comparez côte à côte
Cash-flow mensuel, fiscalité, rendement net, TRI sur 20 ans — chaque scénario est calculé avec les mêmes critères. Vous voyez immédiatement lequel est le plus rentable.
Décidez en toute confiance
Vous savez exactement quelle structure choisir et pourquoi. Plus de doute entre LMNP et nu, entre micro et réel. Les chiffres parlent.
Présentez votre dossier
Exportez un rapport PDF avec graphiques et projections. Un dossier prêt à envoyer à votre banquier ou conseiller.
En savoir plus sur la comparaison de scénarios d'investissement
Pourquoi comparer les scénarios avant d'investir ?
Un même bien immobilier peut générer des résultats radicalement différents selon la structure choisie. Entre la location nue au micro-foncier, la location nue au régime réel, le LMNP micro-BIC et le LMNP au réel, l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an sur le même appartement.
ImmoMind vous permet de créer chaque scénario en quelques minutes et de les comparer sur des critères identiques : cash-flow mensuel net, fiscalité réelle, rendement après impôts, et projection sur 20 ans. C'est exactement le travail qu'un investisseur avisé fait avant de signer — mais en automatique.
LMNP ou location nue ? Le simulateur tranche
Le statut LMNP au régime réel permet de déduire les amortissements par composants (mobilier 5-7 ans, immobilier hors terrain 20-40 ans, travaux 10 ans), ce qui réduit drastiquement la base imposable. Le régime réel en location nue permet de déduire les charges réelles et de créer du déficit foncier.
Lequel est le plus avantageux pour VOTRE bien ? Ça dépend du prix d'achat, du montant des travaux, du loyer, de votre TMI... C'est exactement ce que le simulateur calcule pour vous, avec les règles fiscales 2026 à jour.
Le cash-flow réel : la métrique de décision
Le rendement brut (loyer annuel / prix d'achat) est trompeur. Ce qui compte pour décider, c'est le cash-flow mensuel net : combien il vous reste chaque mois après le prêt, les charges, les impôts, et les provisions.
ImmoMind intègre automatiquement la vacance locative, les impayés, les charges de copropriété, assurances, taxe foncière, et prélèvements sociaux (17,2%). Un appartement à 6% brut peut tomber à 2% net. Comparer les scénarios sur cette base vous évite les mauvaises surprises.
Ce qui rend vos comparaisons fiables
Chaque fonctionnalité existe pour que votre décision repose sur des chiffres précis
50+
Paramètres de calcul
20 ans
Projection financière
∞
Scénarios comparables
Export professionnel
Scénarios côte à côte
Le cœur de l'outil. Comparez autant de scénarios que nécessaire sur le même bien ou des biens différents. Même critères, même précision — le meilleur choix ressort immédiatement.
Tous les régimes fiscaux
Micro-foncier, réel nu, LMNP micro-BIC, LMNP réel, LMP. Chaque scénario calcule l'impôt exact sous le régime choisi pour une comparaison fiable.
Cash-flow net réel
Vacance locative, impayés, charges, fiscalité — tout est intégré. Vous comparez ce qu'il vous reste vraiment, pas un rendement brut trompeur.
Stress test
Que se passe-t-il si les taux montent ? Si la vacance s'allonge ? Testez les scénarios pessimiste, optimiste et crise avant de signer.
Immeuble de rapport
Plusieurs lots, chacun avec ses paramètres. Les calculs sont consolidés pour comparer la rentabilité globale de l'opération.
Rapport PDF banque
Graphiques, tableaux d'amortissement, indicateurs clés. Générez un dossier pro en 1 clic pour convaincre votre banquier.
Comment compariez-vous avant ImmoMind ?
Pour prendre la bonne décision d'investissement, il faut pouvoir comparer. Voici vos options.
| Critère | ImmoMind | Excel | Comptable |
|---|---|---|---|
| Temps pour comparer 3 scénarios | 10 minutes | 1-2 jours | 1-2 semaines |
| Comparaison sur les mêmes critères | Automatique | Manuel (risque erreur) | Sur demande |
| Changement d'hypothèse instantané | Possible (risque de casser les formules) | ||
| Cash-flow mensuel réel | Possible (plusieurs h de formules) | ||
| Export PDF pro | |||
| Coût | 19€/mois | Gratuit (mais des jours de travail) | 150-300€/consultation |
| Mise à jour légale auto |
La précision d'un comptable, la rapidité en plus, et la possibilité de comparer autant de scénarios que nécessaire
Comparer mes scénarios gratuitementCalculs vérifiés
Législation fiscale 2026 appliquée : amortissements par composants LMNP, déficit foncier, prélèvements sociaux 17,2%. Formules testées en continu.
Complémentaire au comptable
ImmoMind vous aide à choisir la structure AVANT l'achat. Votre comptable gère la déclaration APRÈS. L'export PDF sert de base de discussion.
Toujours à jour
Les règles fiscales changent chaque année. ImmoMind intègre les mises à jour automatiquement — pas besoin de vérifier vos formules Excel.
Le bon choix d'investissement vaut bien plus que 19€
L'écart entre un bon et un mauvais choix de structure peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an. ImmoMind vous aide à faire le bon choix avant de signer.
Gratuit
Pour découvrir l'outil
- 1 simulation complète
- 2 scénarios pour comparer
- Régimes fiscaux de base
- Sauvegarde de vos simulations
- Aperçu du cash-flow
- Export PDF
- Scénarios illimités
- Assistant fiscal LMNP
Pro
Pour comparer et décider avant d'acheter
Tarif de lancement — sera augmenté prochainement
- Portefeuille immobilier illimité
- Scénarios de comparaison illimités
- Assistant fiscal LMNP/LMP
- Export PDF professionnel pour banque
- Immeuble de rapport multi-lots
- Analyse de sensibilité avancée
- Optimisation fiscale automatique
- Support prioritaire (24h)
14 jours satisfait ou remboursé • Annulation en 1 clic
14 jours satisfait ou remboursé
Testez le plan Pro sans risque. Résiliez quand vous voulez depuis votre compte
CGP, cabinet ou marchand de biens ? On a une offre dédiée multi-clients.
Nous contacter →Une question ? Consultez notre FAQ
Ils ont comparé avant d'acheter
Des investisseurs qui ont pris leur décision avec les bons chiffres
“J'hésitais entre LMNP réel et location nue pour un T2 à Lyon. En 10 minutes j'avais les deux scénarios côte à côte — l'écart était de 3 800€/an. Le choix était évident.”
3 800€/an
d'écart entre 2 scénarios
“Avant j'avais un Excel que je bidouillais 2h par bien, et je n'étais jamais sûre de mes comparaisons. Maintenant je crée 3 scénarios en 10 minutes et les chiffres sont fiables.”
2h → 10min
par comparaison
“Le stress test m'a montré qu'un bien qui semblait rentable devenait négatif si les taux montaient de 1 point. J'ai comparé avec un autre bien plus résilient. Premier investissement réussi grâce à ça.”
Mauvais achat évité
grâce au stress test
“L'export PDF m'a permis de présenter 2 scénarios à mon banquier. Il a vu que j'avais fait mes devoirs — financement obtenu en 10 jours. L'outil se rentabilise dès le premier dossier.”
Financement obtenu
en 10 jours
Sans carte bancaire • Résultat en 2 minutes
Des questions ? On répond.
Les réponses aux hésitations les plus courantes
Vous pouvez comparer autant de scénarios que vous voulez sur le même bien (ex : LMNP réel vs location nue vs micro-foncier) ou comparer des biens différents entre eux. Chaque scénario est calculé avec les mêmes critères : cash-flow mensuel net, fiscalité exacte, rendement après impôts, projection sur 20 ans.
Nous appliquons la législation fiscale française 2026 : règles de déficit foncier, LMNP/LMP, prélèvements sociaux, plafonds. Les formules sont testées régulièrement. Comme pour tout simulateur, il reste recommandé de valider avec un expert-comptable pour vos déclarations fiscales.
Environ 10 minutes. Vous saisissez les données de votre bien une fois, puis vous créez des variantes en changeant les paramètres (régime fiscal, montant des travaux, apport...). ImmoMind calcule tout et vous montre les résultats côte à côte.
Oui, c'est même le cas d'usage idéal. L'interface vous guide pour créer vos scénarios et vous montre clairement lequel est le plus avantageux. Pas besoin de connaissances fiscales — c'est justement pour ça que l'outil existe.
Nous appliquons les règles fiscales : amortissements par composants (mobilier 5-7 ans, immobilier hors terrain 20-40 ans, travaux 10 ans). Le déficit BIC reportable est calculé. Pour des cas complexes ou atypiques, la validation par un expert-comptable reste conseillée.
Oui, sans engagement. Vous pouvez annuler en 1 clic depuis votre espace client. L'abonnement reste actif jusqu'à la fin de la période payée. Pas de frais cachés, pas de pénalités.
Vos données sont hébergées en Europe, chiffrées en transit et au repos. Nous ne partageons jamais vos informations avec des tiers. Conformité RGPD totale. Vous pouvez exporter ou supprimer vos données à tout moment.
Oui. Le plan gratuit permet de créer une simulation complète et de comparer des scénarios. Vous validez la pertinence de l'outil avant de vous abonner. Aucune carte bancaire requise.
La plupart des simulateurs vous donnent UN résultat pour UN scénario. ImmoMind est construit autour de la comparaison : vous créez plusieurs scénarios (LMNP réel, nu, micro-foncier…) sur le même bien et vous les comparez côte à côte avec les mêmes critères. C'est un outil de décision, pas juste un calculateur. En plus, la fiscalité est calculée avec précision (amortissements par composants LMNP, déficit foncier, prélèvements sociaux…), pas avec des approximations.
Non, et ce n'est pas le but. ImmoMind vous aide à choisir la meilleure structure AVANT d'acheter. Votre expert-comptable intervient APRÈS pour la déclaration fiscale. Les deux sont complémentaires : ImmoMind pour la décision, le comptable pour la conformité. D'ailleurs, l'export PDF est un excellent point de départ pour la discussion avec votre comptable.
Vous avez une autre question ?
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