Rendement brut vs rendement net : quelle différence ?
Rendement brut
Formule simplifiée : (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple :
(11 400€ / 200 000€) × 100 = 5.7%
Utile pour une première estimation, mais ne reflète pas la réalité.
Rendement net
Intègre TOUTES les charges et l'impôt : vacance, entretien, taxe foncière, prélèvements sociaux...
Même exemple :
Après charges et impôts = 2.1%
✓ La vraie rentabilité qui compte
Attention aux faux rendements
Un appartement affiché à "6% de rendement brut" peut facilement tomber à 1.5% net après impôts. Ne vous fiez JAMAIS au rendement brut seul. Calculez le cash-flow mensuel réel pour éviter les mauvaises surprises.
Les charges à intégrer dans le calcul
1. Charges de copropriété
Moyenne : 20-40€/m²/an. Vérifiez les procès-verbaux d'AG pour détecter les gros travaux à venir (ravalement, toiture...).
2. Taxe foncière
Variable selon la ville (de 500€ à 2 000€/an pour un T2). En forte hausse ces dernières années (+30% en 5 ans dans certaines villes).
3. Assurances
PNO (propriétaire non occupant) : 150-300€/an. GLI (garantie loyers impayés) : 2.5-4% des loyers annuels si vous ne passez pas par une agence.
4. Gestion locative
Agence : 6-10% des loyers TTC. En gestion directe : comptez 200€/an pour les petits frais administratifs et l'état des lieux.
5. Provision travaux et vacance
Vacance locative : comptez 1 mois tous les 3 ans = 2.8% des loyers. Travaux d'entretien : 5-10% des loyers annuels (électroménager, peinture, chauffe-eau...).
6. Fiscalité
Prélèvements sociaux : 17.2% sur le revenu net foncier. Impôt sur le revenu : selon votre TMI (11%, 30%, 41% ou 45%).
→ Notre simulateur compare automatiquement les 4 régimes fiscaux pour minimiser votre impôt.
Le cash-flow : la métrique qui compte vraiment
Le cash-flow mensuel est la différence entre vos recettes (loyers) et vos dépenses (mensualité de prêt + charges + provisions + impôt mensuel). Un cash-flow positif signifie que votre investissement est rentable au mois le mois. Un cash-flow négatif nécessite un apport de trésorerie mensuel.
Exemple de cash-flow mensuel
Investissement auto-financé, mais faible marge. En cas d'imprévu, le cash-flow devient négatif.
Astuce : Visez un cash-flow net positif d'au moins 100-150€/mois pour avoir une marge de sécurité. Cela représente un coussin de 1 200-1 800€/an pour absorber les imprévus.
Les pièges à éviter
❌ Sous-estimer la vacance locative
"Mon bien se loue facilement, je ne compte pas de vacance." Erreur classique. Même dans une zone tendue, comptez au minimum 1 mois tous les 3 ans (= 2.8% de perte de loyers).
❌ Oublier les gros travaux
Chauffe-eau, électroménager, peinture : ces dépenses reviennent tous les 5-10 ans. Budget moyen : 3 000-5 000€ tous les 5 ans, soit 50-80€/mois à provisionner.
❌ Choisir le mauvais régime fiscal
Micro-foncier vs réel, LMNP vs nu : le choix du régime fiscal peut faire varier votre imposition de 2 000-5 000€/an. Notre simulateur compare automatiquement les 4 options.
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Toutes les charges et provisions sont calculées automatiquement. Plus besoin d'Excel.
Cash-flow réel
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