Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique aux propriétaires qui louent un bien immobilier meublé et dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an, ou représentent moins de 50% des revenus totaux du foyer fiscal. Contrairement à la location nue, le LMNP offre des avantages fiscaux considérables grâce au mécanisme de l'amortissement.
En LMNP, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Cela change tout : vous pouvez déduire non seulement vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière), mais aussi les amortissements de votre bien.
LMNP Micro-BIC vs LMNP Réel : lequel choisir ?
LMNP Micro-BIC
Abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Simple et sans comptabilité. Plafonné à 77 700€ de revenus annuels.
✓ Idéal si vos charges réelles < 50% des loyers
LMNP Réel
Déduction des charges réelles + amortissements. Nécessite un expert-comptable. Permet souvent d'atteindre 0€ d'impôt pendant 10-15 ans.
✓ Recommandé pour maximiser vos économies
Notre simulateur LMNP calcule automatiquement le régime le plus avantageux pour votre situation. En moyenne, le régime réel permet d'économiser 4 500€ par an par rapport au micro-BIC sur un bien générant 11 400€ de loyers annuels (950€/mois).
Comment fonctionnent les amortissements LMNP ?
L'amortissement est une charge comptable (non décaissée) qui représente la perte de valeur de votre bien au fil du temps. En LMNP réel, vous pouvez amortir par composants :
- →Structure immobilière (hors terrain) : amortissement sur 20 à 40 ans selon l'âge du bien
- →Mobilier : amortissement sur 5 à 7 ans (lit, canapé, électroménager, vaisselle...)
- →Travaux : amortissement sur 10 ans (rénovation cuisine, salle de bain...)
Exemple concret d'amortissement LMNP
Appartement T2 acheté 200 000€ (dont 40 000€ de terrain et 10 000€ de mobilier) :
- • Immobilier : 150 000€ ÷ 30 ans = 5 000€/an
- • Mobilier : 10 000€ ÷ 7 ans = 1 428€/an
- • Total amortissements : 6 428€/an déductibles de vos loyers
Si vos loyers sont de 11 400€/an et vos charges de 3 000€/an, votre base imposable passe de 8 400€ à seulement 1 972€ grâce aux amortissements. Économie d'impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 3 022€/an.
Le déficit BIC : reportable sans limite de temps
Si vos charges + amortissements dépassent vos loyers, vous générez un déficit BIC. Contrairement au déficit foncier (plafonné à 10 700€/an et limité à 10 ans), le déficit BIC est :
- ✓Reportable sans limite de durée : vous pouvez le déduire de vos futurs revenus BIC
- ✓Imputable uniquement sur vos BIC : pas de déduction sur votre revenu global (contrairement au déficit foncier)
En pratique, les premières années après l'achat (avec travaux et amortissements élevés), vous créez un stock de déficit BIC qui vous permettra de ne payer 0€ d'impôt pendant 10 à 15 ans.
Pourquoi utiliser notre simulateur LMNP ?
Calculs automatiques
Amortissements par composants, déficit BIC reportable, prélèvements sociaux. Tout est calculé selon les règles fiscales 2026.
Comparaison Micro vs Réel
Voyez instantanément quel régime vous fait économiser le plus. En moyenne : 4 500€/an de différence.
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FAQ : Simulateur LMNP
Combien coûte un expert-comptable pour le LMNP réel ?
Entre 500€ et 1 200€ par an selon la complexité. L'économie fiscale (4 500€/an en moyenne) couvre largement ces honoraires. Notre simulateur vous aide à chiffrer le ROI avant de vous lancer.
Puis-je passer du micro-BIC au réel en cours d'année ?
Non, le choix se fait lors de la déclaration de début d'activité ou au 1er janvier. Une fois en micro-BIC, vous devez attendre l'année suivante pour basculer en réel. D'où l'importance de bien simuler avant.
Le terrain est-il amortissable en LMNP ?
Non, le terrain n'est jamais amortissable (il ne se déprécie pas). Seule la construction est amortissable. Notre simulateur calcule automatiquement la répartition terrain/bâti selon la valeur vénale ou le forfait de 10-30%.